עסקאות נדל”ן

עסקאות נדל”ן כיום, במיוחד כאשר מדובר על עסקאות נדל”ן בחו”ל – עושות רושם של קורצות למדי. הסיכוי להשקעת סכומים שאינם גבוהים יחסית ועבורם לקבל תשואה נחמדה ותזרים מזומנים חודשי, אכן עשויה להיות אופציה מבטיחה למדי, באם יודעים לבחור את שוק הנדל”ן הנכון.

ייתכן שצברתם סכום כסף מספק לביצוע רכישת נדל”ן, או לכל הפחות, מספק במידה כזו שיש לכם מספיק כדי שהבנק יסכים להשלים לכם את שארית הסכום הנדרש, באמצעות הלוואת משכנתא, צעד שיאפשר לכם לרכוש דירה משלכם להשקעה מניבה.

אכן, רבים הם המקרים בהם מתגלות השקעות נדל”ן שוות, רווחיות ומניבות, המספקות מקור הכנסה חודשי נוסף לאלו שיסכינו להשתתף במסע מרתק זה של עסקאות נדל”ן. על אף האפשרות ליהנות מתשואה גבוהה ומהירה בסוג זה של השקעה כספית, ראוי לזכור כי העניין טומן בחובו סיכונים רבים למדי.

אילו עסקאות נדל”ן קיימות? בעיקר משני סוגים עיקריים – עסקאות נדל”ן מניבות והשקעות נדל”ן למכירה ולקנייה.

עסקאות נדל”ן מניבות – כאשר נרכש נכס המיועד להשכרה, בעוד דמי השכירות מכסים החזר הלוואת משכנתא, באם נלקחה, בעוד היתרה עוברת לידי רוכש הנכס, כרווח נקי. בכל זמן שהוא, זכאי בעל הנכס לממש נכס זה ולמוכרו, תוך שהוא זוכה בדמי המכירה. עסקאות נדל”ן בלתי-מניבות מתמקדות בקניית נכסים זולים ביותר, שיפוצם (ככל שעולה צורך בכך) ומכירה מיידית, תוך גריפת רווחים.

סיכון יסודי הטמון בתחום עסקאות נדל”ן מניבות

הסיכון העיקרי הקיים בעסקאות נדל”ן מסוג זה – הוא שלא יימצא לנכס שוכר ראוי. בעלי בתים מודעים ברובם לעובד כי נכס נדל”ן אינו נושא הכנסות בלבד; כל נכס נדל”ני מבין גם להוצאות, כדוגמת: הוצאות ניהול, תחזוקה ושיפוץ ומיסים. כאשר הנכס נשלט מרחוק, הדבר בולט אף יותר, שהרי לא ניתן לנהל נכס כזה באופן עצמאי, מה שדורש ניהול תוך התערבות חברת ניהול. היו בטוחים שחברת הניהול בה את מתעניינים מחזיקה בניסיון בתחום של ניהול נכסים להשכרה וכי אתם סומכים עליה ביודעכם שלא תוכלו לבדוק מדי שבוע או שבועיים מה מתרחש בדירה.

גם מיסים כלולים בהוצאות בגין הנכס. נכסי נדל”ן מחויבים במיסים שונים: ועד בניין, ארנונה וכד’. ישנן אף הוצאות תחזוקה שוטפות (גינון, ניקיון…). יתר על כן, ככל שנלקחה משכנתא לטובת רכישת נכס עסקאות נדל”ן, הרי שתשלומי המשכנתא יהיו הוצאה קבועה נוספת שצריך לקחת בחשבון.

בעת שהנכס מושכר, ההוצאות המדוברות מנוכות מדמי השכירות עבור השימוש בנכס, אך בעתות בהן אין הנכס מושכר, הופכות ההוצאות להוצאות לכל דבר, ללא הכנות בצידן. מסיבות אלו, כאשר נכנסים לעולם של עסקאות נדל”ן בנכס מניב, חיוני להקפיד על בדיקה בשבע עיניים שהנכס בר השכרה ושניתן למצוא בנקל שוכר עבור הנכס.

ישנה חשיבות מכרעת בהבנת התרבות המקומית ולקיחת נתונים אלו בחשבון, טרם ביצוע עסקאות נדל”ן.